R.D.-Ley 15/2020: Medidas en materia de arrendamientos para pymes y autónomos.

Autor de la publicación: arpa

jpEn el Boletín del día 22 de abril de 2020, se ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (Real Decreto-Ley, en adelante) que aprueba una serie de medidas que inciden en diversos campos normativos.

En particular, se contienen determinadas medidas (moratoria y aplazamiento de la renta) para reducir los costes de pymes y autónomos en materia de alquiler de inmuebles para uso distinto de vivienda, que las resumimos a continuación:

El plazo para solicitar estas medidas es de un mes desde la entrada en vigor de este nuevo RD, es decir, a partir del 23 de abril.

Para acceder a estas medidas, se deberán cumplir una serie de requisitos, distinguiendo según el inquilino sea un autónomo o una pyme.

  • En el caso de que el inquilino sea un autónomo, éste deberá cumplir los siguientes requisitos:
    1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

    2. Que su actividad hubiera quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

En el supuesto de que su actividad no se hubiera visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

  • En el caso de que el inquilino sea una pyme, ésta deberá cumplir los siguientes requisitos:
    1.  Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, es decir, que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros durante dos ejercicios consecutivos, que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos ejercicios consecutivos, o que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

    2. Que su actividad hubiera quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

En el supuesto de que su actividad no se hubiera visto directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

 

El cumplimiento de los requisitos expuestos, deberán acreditarse por el inquilino ante el arrendador, presentando la siguiente documentación:

  • Por un lado, la suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

  • Por otro lado, la reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

 

En el caso de que se cumplan los requisitos anteriores, para tener acceso a la moratoria o al aplazamiento de deuda, debemos distinguir si el arrendador es:

  • Empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2): En este caso, se aplica una moratoria automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. La moratoria deberá ser aceptada siempre y cuando no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación provocada por el COVID-19, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
  • En caso de que el arrendador no sea alguno de los expuestos en el párrafo anterior: En este caso, la medida consiste, no en una moratoria, sino en la posibilidad de solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, eso sí, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

Además, se permite que las partes puedan disponer libremente de la fianza del arrendamiento, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

 

Por último, debemos tener en cuenta que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos expuestos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

 

Esperamos que esta información le haya sido de utilidad y, en caso de que tenga alguna duda, desde ARPA Accounting estaremos encantados de atenderle.

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